İmar uygulamalarında yeni bir kavram; imar hakkı aktarımı (İHA)

Artık, İHA ve AAD yöntemlerinin birlikte kullanıldığı hibrit yaklaşımın uygulanabilirliği ve sınırları üzerinde durmak gerekmektedir. İHA ile AAD yöntemlerinin birlikte kullanımını esas alan hibrit yaklaşım, özellikle kendi başına uygulama kapasitesi bulunmayan alanlar için geliştirilmiş bir modeldir. Bu yaklaşım, plan kararları doğrultusunda tümüyle kamu hizmetlerine ayrılmış ya da yapılaşma dışı bırakılmış parsellerin, farklı bir konumda mülkiyet hakkını koruyacak şekilde yeniden konumlandırılmasını mümkün kılmaktadır. Böylelikle parsel maliklerinin mülksüzleşme riski ortadan kaldırılarak mülkiyetin korunması ilkesi gözetilerek kamu yararı ile özel haklar arasında denge sağlanmaktadır.

Hibrit model, klasik alan esaslı AAD uygulamalarının yetersiz kaldığı veya teknik olarak uygulanamadığı durumlara alternatif olarak önerilmektedir. Özellikle parçalanmış mülkiyet yapısına sahip, imar hakkı tanımlanmamış, DOP oranı yüksek ya da kamuya terk edilmesi öngörülen parsellerin bulunduğu alanlarda bu modelin uygulanabilirliği yüksektir. Afet sonrası yeniden yapılanma, kentsel dönüşüm alanları ve mekânsal sürekliliği olmayan plan bölgelerinde, plan bütünlüğünü sağlamak ve malik haklarını korumak adına etkili bir araç olarak değerlendirilmektedir.

Değer dengesi ve mülksüzleşme riski

Bu tür uygulamalarda verici ve alıcı bölgeler arasında çok yüksek düzeyde değer farklılıklarının bulunması, değer denkleştirme sürecinde ciddi mülkiyet kayıplarına ve dolayısıyla mülksüzleşmeye yol açabilir. Bu nedenle, İHA ve AAD birlikte uygulanmadan önce bölgesel düzeyde detaylı bir değer kontrolü yapılarak verici ve alıcı bölgelerin değerleri arasında belirli bir denge sağlanmalıdır. Aksi takdirde, düşük değerli bir bölgeden yüksek değerli bir bölgeye yapılan mülkiyet aktarımı haksız zenginleşmeye ve sosyal adaletsizliklere neden olabilir.

AAD uygulamalarının önemli bir koşulu, uygulama sonucunda parsel maliklerinin lehine bir değer kazanımı elde edilmesidir. Eğer gerçekleştirilen hesaplamalar sonucunda maliklerin toplam değerinde azalma meydana geliyorsa, değer esaslı yöntemlerin uygulanmasından kaçınılmalıdır. Bu durumda alan esaslı ya da sadece İHA temelli alternatif yöntemler tercih edilmelidir. Çünkü mülkiyet hakkının korunması, AAD uygulamalarının temel ilkelerinden biridir ve bu ilkenin ihlali ciddi hukuki ve toplumsal sonuçlar doğurabilir.

Alan esaslı AAD uygulamasının tercih edildiği durumlarda dahi, uygulama öncesi ve sonrası değerler dikkate alınarak bir kontrol mekanizmasının işletilmesi gerekmektedir. Böylece, değere dayalı adalet ilkesi doğrultusunda mülkiyet haklarının korunması sağlanabilmektedir. Değer değişimlerinin kontrolü ve gerektiğinde tazmini, klasik alan esaslı uygulamalarda doğabilecek eşitsizliklerin giderilmesi açısından önemlidir.

Bununla birlikte, bazı uygulama alanlarında değer artışı sağlanamayabilir. Bu durumda değer esaslı AAD uygulamalarının teknik ve hukuki geçerliliği ortadan kalkmakta, değer faktörüne dayalı hesaplamalar anlamını yitirmektedir. Bu gibi durumlarda alan esaslı yaklaşımlar veya yalnızca imar hakkı aktarımı yoluyla çözüm üretilebilecek modeller öncelikli olarak değerlendirilmelidir.

Ortak yaklaşım

Ortak yaklaşım esasında verici ve alıcı bölgede yer alan parsellerin tümünden ortak bir kesinti yapılması gerekir. Yapılan kesinti sonrasında uygulamaya dahil olan tüm parseller alıcı bölgedeki yeni imar parsellerinden tahsis almaktadır. Bu uygulama neticesinde uygulama bölgeleri arasındaki (verici bölgeden alıcı bölgeye) mülkiyet aktarımının önü açılabilir. Netice itibari ile verici alanın tümü İHA ve AAD yöntemleri desteğiyle bedelsiz olarak kamunun eline geçebilmektedir.